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萬科一家獨大的時代，正成為過去。
2012年12月21日，保利地產[微博](14.19,0.59,4.34%)銷售額突破千億大關，成為第二家年銷售額超千億的房企。而保利之后，中海地產、恒大地產和綠地集團的銷售均已突破900億元。
隨著保利突入千億，中國地產業(yè)開啟了一個新時代千億時代，同時也開啟了中國房地產業(yè)整合、洗牌的時代。
在這個時代，房地產行業(yè)集中度持續(xù)提高，百強房企市場占有率從2003年的13.52%增長至2011年的28.05%。而2012年，中國內地銷售金額超過或接近500億元的房企約10家，超過300億元的將近20家，而超過或接近100億元的則有40家。
這也是一個巨頭爭霸的時代，上市房企中，萬科、保利、中海綜合能力最為突出，恒大發(fā)展模式相對單一，除了規(guī)模，尚不具備明顯優(yōu)勢。因此，下一個時代的爭霸，將主要在萬科、中海和保利之間進行。
在萬科的發(fā)展史上，真正被認可的對手只有兩個，一是中海，二是保利。萬科總裁郁亮幾年前曾表示：萬科真正的對手是中海，與我們旗鼓相當的始終是中海。
今天，相對于萬科遇到的中年危機，定位仍然是成長型企業(yè)的保利或許是那個最具有威脅力的對手。
據悉，2011年萬科內部的一份研究報告顯示，在未來幾年，萬科的最大威脅是保利，按照萬科的預測，保利可能在2014年實現對萬科的趕超。
千億軍團
2012年12月21日，保利地產的簽約額突破千億，成為第二家成功躋身千億俱樂部的房地產企業(yè)，同比增速超過36%。
與此同時，在上半年短暫休整后，萬科也在狂飆，2012年11月份，萬科銷售171.3億，創(chuàng)歷史第二高，而前11個月，萬科的銷售總額達到了1271.5億元。多家機構均預計，萬科12月推貨會更高，平穩(wěn)去化下，2012年銷售額有望超1400億元。
除了萬科、保利，綠地2012年銷售也有望破千億，此前被認為有望沖進千億俱樂部的恒大和中海則將達到接近千億的規(guī)模。
數據顯示，2012年前11個月，中海地產累計實現房地產銷售額1059億港元，至此，中海地產已完成全年1000億港元銷售目標的105.9%。而1000億目標還是年中在800億目標上調后的數字。
恒大地產公布的數據則顯示，2012年111月實現合約銷售額846.3億元，提前完成年初制定的800億元合約銷售目標。
拋開恒大，單就規(guī)模而言，在保利、中海兩大巨頭中，保利將對萬科構成直接的威脅。
目前，保利地產已經確定要在未來的幾年里保持20%~30%的增長速度。
保利地產高管透露，2012年前11個月保利在全國市場占有率達到1.72%，較去年增長0.48個百分點，其中珠三角實現銷售額近300億，這可是招商地產[微博](31.49,1.60,5.35%)、金地集團(7.11,0.09,1.28%)、富力地產等一線房企在全國一年的銷售額。
數據顯示，截至2012年11月中旬，招商地產在全國的銷售額為300億元左右，金地集團前11個月銷售額為298.9億元，富力的數據則為291億元。
相比之下，萬科的增長速度明顯低于保利地產。
在三巨頭中，萬科有明顯的隨大勢現象，而保利和中海則表現出驚人的逆勢發(fā)展能力。在行業(yè)最為艱難的2008、20112012年上半年，中海和保利均實現了高速增長，而萬科則稍微停頓，這給了中海、保利趕超的機會。
當然，保利千億的成功，也有和萬科相同的基因。和萬科沖擊千億的法寶一樣，保利的兩張王牌是剛需與高去化。
在保利2012年千億銷售額中，120平方米以下剛需產品銷售占住宅類產品比例過七成。據保利地產內部統(tǒng)計，自住需求的購房者比例近九成。
而保利地產2012年銷售整體去化率高達八成，遠高于去年的68%。這個數據甚至高于2012年的萬科。
千億之上
在千億時代，三家企業(yè)展現出了不同的發(fā)展觀。
萬科總裁郁亮說，萬科的青春期過去了，進入成熟階段了，不再追求速度與規(guī)模；中海地產董事局主席孔慶平說，房地產企業(yè)提升創(chuàng)造價值的能力比片面地追求規(guī)模更重要；保利地產董事長宋廣菊說，保持30%的年增長是合適的，也是必需的。
而如無意外，三巨頭2013年的銷售額都將在千億元之上，這也將是一個新的競爭階段。
截至目前，保利地產有待推出可售貨源近300億，預計2012年新開工面積將超過1200萬平方米，能為2013年提供超千億貨量。
萬科的貨量也異常充足。國泰君安的研究報告顯示，萬科2013年可售貨量將達到創(chuàng)紀錄的2400億，其中存量750億，新推1650億，預計萬科2013年的年銷售額將達到1600億~1700億。
盡管開工面積不如萬科和保利，但中海2012年高達1.54萬元的均價則是萬科和保利無法比擬的。而2012年960萬平方米新開工面積，則足以保證中海明年超千億的銷售額。
不過，數據背后的一些小秘密，或許預示著千億之上的競爭態(tài)勢。
最近幾年，保利的開工量一直都在萬科之上。
數據顯示，保利地產2010年全年的新開工面積約為900萬平方米，2011年全年新開工面積達到1503萬平方米，同比增長50%。
萬科2010年的實際開工量達到875萬平方米，2011年開工量1380萬平方米。
2012年上半年，萬科實現開工面積468萬平方米，較去年同期的759萬平方米下降38%。而保利地產累計實現新開工面積718萬平方米，較2011年上半年的新開工面積773萬平方米減少7%。
并且，保利的銷售均價要優(yōu)于萬科，數據顯示，萬科2012年111月份累計銷售均價為10786元，同比回落5.36%。保利2012年前11個月累計銷售均價則為11288元/平方米。
開工量保證了未來的可銷售量，而充足的資金則是一切的保證。
這三巨頭最可怕之處在于，不缺錢。
數據顯示，2012年前三季度，萬科期末現金333.1億。
中海地產2012年一至三季度的凈負債率僅為23.2%，截止到2012年9月末手持港幣303億元現金。而2012年上半年，中海借貸成本為3.8％，為行業(yè)最低水平之一。
同樣可怕的還有保利。
這個一直被認為是高負債、狂拿地王的愣頭小子在核心的指標上和萬科、中海一樣優(yōu)秀。
數據顯示，截至2012年9月30日，保利持有貨幣資金356.19億元，為歷年來最高水平。而截至11月底，保利地產房款回籠約816億元，為企業(yè)注入了強勁的現金流。
三大巨頭的優(yōu)勢正轉化為拿地優(yōu)勢，為下一步規(guī)模的增長和市場份額的提升埋下伏筆。
盈利能力
但就盈利能力而言，中海無人能及。
中海強大的盈利能力一直讓外界好奇，甚至有些讓萬科和保利看不懂。
事實上，中海地產已經上市20周年，在2008年全球金融危機中，是行業(yè)前十強唯一保持利潤增長的企業(yè)，根據其年報披露，2007年2011年，中海地產凈利潤復合增長率達到44.7% 中海地產實現較高盈利的關鍵之一，在于對開發(fā)環(huán)節(jié)的優(yōu)秀管控。
以營業(yè)成本/營業(yè)收入指標來看，該項營業(yè)成本主要是土地及建安成本，2011年，中海地產該比值為57.4%，萬科為60.2%，保利為62.8%，恒大為66.7%，也就是說，恒大實現100億的收入，將較中海多支付9.3億的成本，以其804億的規(guī)模概算，將多支出70多億的成本。在費用控制方面，以銷售費用控制為例，2011年，中海地產銷售費用/銷售額僅為0.76%，保利為1.7%，萬科則為2.1%，幾乎是中海地產的3倍，恒大則更高，達到3.4%，約是中海的4.5倍。
在經歷了前幾年的急速擴張后，保利的盈利能力也在逐步提高。
數據顯示，保利地產2012年111月實現營業(yè)收入538億元、利潤110.6億元，同比分別增長35.3%和24.8%，此外，保利地產各專業(yè)公司2012年111月共實現營業(yè)收入157億元，利潤總額5.75億元，同比分別增長43%和6%，為公司提供了多樣化、穩(wěn)定的經營收益來源。
萬科的盈利能力一直讓人擔憂。這一方面與萬科的開發(fā)模式有關，另一方面也與萬科自身的結算速度有關系。
2012年前三季度，萬科完成結算面積393.4萬方，452.3億元，同比增長66.1%、60.9%。由于降價項目逐步開始結算，合作項目結算占比提升，萬科三季度凈利潤率為11%，較中報降1.2%。
合作開發(fā)在協(xié)助萬科擴大規(guī)模的同時，也對萬科的盈利能力造成了不小影響。
萬科2012年11月份新增項目12個，有9個是合作開發(fā)項目，而隨著合作項目的增多，銷售規(guī)模的擴大并不能帶來同比例歸屬母公司凈利潤的提升。
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在住宅領域，萬科暫時無敵，而在全產業(yè)鏈上，保利和中海則走在了前面，尤其是保利，在商業(yè)和地產金融領域，已風生水起。
在萬科、保利和中海三巨頭中，保利業(yè)務布局最為合理，產業(yè)鏈也最為完善。
2012年上半年，保利地產多元化經營實現較大突破，完成了商業(yè)管理公司的組建，實現了商業(yè)運營和酒店管理平臺的正式搭建；正式成立養(yǎng)老地產公司，穩(wěn)步推進養(yǎng)老地產項目試點；房地產基金管理規(guī)模進一步擴大。
截至目前，保利地產商業(yè)地產銷售額接近150億元，以高端寫字樓和公寓為主，其中，廣州保利中達廣場銷售額超過36億元。對于大型商業(yè)，保利地產則以自持為主。
另據不完全統(tǒng)計，截至2012年10月，保利地產旗下的會展、寫字樓、購物中心已經貢獻了超過7億元的運營收益。
旅游地產則為保利提供了新的利潤增長點。保利地產在廣東陽江的保利銀灘項目累計銷售額接近20億元，位于成都的保利石象湖項目2012年內開盤銷售近6億元。
保利地產內部人士認為，這些方面，都是保利與萬科不同的地方。
保利地產的商業(yè)自持和運營在傳統(tǒng)的寫字樓之外，早已延伸至酒店、商場、綜合體，乃至商業(yè)地產的頂級模式會展。據不完全統(tǒng)計，截至2012年10月，保利地產旗下的會展、酒店、購物中心和寫字樓已經貢獻了超過7億元的運營收益。其中，保利地產水城綜合體項目運營收益接近2.5億元，保利世界貿易中心運營收益接近3億元。
中海的商業(yè)地產起步較早，也逐步形成了規(guī)模。
資料顯示，中海地產在香港、北京、深圳、成都等地擁有投入運營的寫字樓、酒店達到41萬平方米，2011年的租金收入達到3.6億港元。同時中海已經列入發(fā)展計劃的商業(yè)物業(yè)超過260萬平方米，在未來3年內，將有合計近40萬平方米的5座環(huán)宇城購物中心投入運營。
萬科還處在是否進軍商業(yè)地產的戰(zhàn)略猶豫階段。這涉及到萬科對中國房地產未來的理解。萬科至今沒找到一條適合萬科的商業(yè)開發(fā)體系。
相比保利和中海，萬科金融支撐力更多的是尋求市場化解決辦法，當然，憑借其龐大的規(guī)模，融資成本會占有一定優(yōu)勢，但是與央企相比，就不是一回事了。
一個明顯的例子是，保利和中海對地產金融的布局。
2012年10月初，保利地產旗下的信保（天津）股權投資基金管理有限公司、上海保利建錦房地產有限公司力壓群雄，以45億元拿下上海徐匯區(qū)濱江地塊。
資料顯示，2010年保利作為發(fā)起人，聯(lián)合國[微博]內金融機構成立。保利地產持股40%。截至2012年11月底，其募集的資金總額已達到100億元，悄然間，已發(fā)展成為國內最大的地產基金。
中海地產在地產金融上也有布局，2010年3月17日中海與工銀國際等發(fā)起成立了公司首只房地產基金。
萬科也試圖選擇更為便捷和優(yōu)化的資本通道。
2012年12月25日，萬科發(fā)布公告稱，正在籌劃重大事項，為維護投資者利益，避免對股價造成影響，A、B股均自今日開市起同時停牌。有消息人士表示，此次萬科涉及的重大事項為B股轉H股。
另外，萬科也于2012年7月完成了對香港上市的南聯(lián)地產控股有限公司的收購。
